政府的任性投資與民企的投機(jī)巧取“交融”于一體形成的投資項(xiàng)目，無異于用泥巴捏出來的畸形人，面對(duì)市場(chǎng)大潮，只能變?yōu)橐粸┫∧啵?dāng)下很多“田園綜合體”就是這樣的糟粕項(xiàng)目，只有少數(shù)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、與目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)吻合的項(xiàng)目才會(huì)有持久良好的收益。

“田園綜合體”的多方投機(jī)思維是失敗的首因

其實(shí)，大家心里都很明白，一些地方政府的“投機(jī)”思維是：既然民間資本像貓一樣喜歡吃腥，那我就先拿一點(diǎn)好處和承諾把你套進(jìn)來；然后再立項(xiàng)忽悠上級(jí)政府，套取上級(jí)財(cái)政支持。從某種程度上講，對(duì)于地方而言，這是“兩全其美”的事情，既擴(kuò)大了地方投資，又有了政績(jī)項(xiàng)目，還賣了人情。但冷靜想一想，地方政府固然把轉(zhuǎn)移支付的財(cái)政資金和民營(yíng)資本都“套”進(jìn)來了，但項(xiàng)目做夾生后，既不具備盈利能力，也極大地浪費(fèi)了土地資源。實(shí)際上，地方政府不少債務(wù)爛賬也是這樣形成的。

不少有模有樣的田園綜合體項(xiàng)目，投資運(yùn)營(yíng)主體是民營(yíng)企業(yè)，為了獲得政府三五百萬的扶持資金，自己搭進(jìn)去幾千萬，結(jié)果美好的愿望變成了現(xiàn)實(shí)的泡影；有的投運(yùn)主體是政府旗下的文旅公司，數(shù)千萬、甚至上億投資由財(cái)政直投和地方文旅基金共同完成投資，結(jié)果項(xiàng)目搞得華而不實(shí)，沒有接地氣的市場(chǎng)化盈利模式，還得政府繼續(xù)出錢養(yǎng)項(xiàng)目。

還有一個(gè)現(xiàn)象：前幾年玩特色小鎮(zhèn)的那些炒家們，這兩年又換了“田園綜合體”的馬甲粉墨登場(chǎng)，動(dòng)輒圈占數(shù)千畝土地，打算變相玩地產(chǎn)，結(jié)果僵死路途。

  “田園綜合體”運(yùn)營(yíng)的五大死因

無論國(guó)家財(cái)政資金還是投資人的錢，每一分錢都來之不易，要珍惜，不要任性蠻干。要不了多久，百分之七八十的“田園綜合體”項(xiàng)目必死無疑，無論是國(guó)家的扶持資金還是民間的私人資本，都會(huì)滲透到大地里無影無蹤。皆因這類“田園綜合體”項(xiàng)目有五個(gè)死穴：

一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

很多投資人很任性，單靠個(gè)人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對(duì)于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。

二是沒有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。

很多所謂的三產(chǎn)融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費(fèi)流”導(dǎo)入渠道，更沒有客戶體驗(yàn)價(jià)值。供給與需求嚴(yán)重錯(cuò)位。很多投資人愚昧到把自己個(gè)人的消費(fèi)喜好和臆想，作為投資經(jīng)營(yíng)的理念，全然不顧市場(chǎng)自身的規(guī)律。

三是缺乏嚴(yán)肅的消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)和基于消費(fèi)心理的消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造。

雖然不少投資人是基于“田園風(fēng)光”打旅游牌，但是“缺乏消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)和消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造”，而且中國(guó)多數(shù)投資人壓根兒就不懂“消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)”是怎么回事，只是靠個(gè)人喜好做單體設(shè)計(jì)的人太多，各種單體設(shè)計(jì)之間缺乏“融合度”。因此，不少項(xiàng)目死在偽劣的規(guī)劃上。產(chǎn)業(yè)類別的規(guī)劃布局和資源配置，必須建立在商業(yè)環(huán)境分析及區(qū)域全案商業(yè)策劃及落地方案的基礎(chǔ)上，離開商業(yè)可行性謀劃的經(jīng)濟(jì)類規(guī)劃，不但毫無意義，而且是投資陷阱。

四是缺乏合格的投資運(yùn)營(yíng)主體。

謀劃田園綜合體項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)清醒認(rèn)識(shí)到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運(yùn)能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少；另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項(xiàng)目普遍缺乏職業(yè)化的投資運(yùn)營(yíng)主體。如果沒有合格的投資運(yùn)營(yíng)主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

五是以投機(jī)心態(tài)騙國(guó)家補(bǔ)貼者。

 “田園綜合體”成功的四大前題不少有這種動(dòng)機(jī)的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項(xiàng)目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。

一是必須有合格的投資運(yùn)營(yíng)主體。

這是大前提，如果沒有合格的投運(yùn)主體，政府不應(yīng)該盲目立項(xiàng)和給予投資扶持。

二是要選定好項(xiàng)目所在地。

核心“消費(fèi)流”群體到達(dá)項(xiàng)目所在地的自駕車時(shí)間，應(yīng)當(dāng)在20-60分鐘以內(nèi)；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，首先要設(shè)法滿足這個(gè)半徑范圍內(nèi)的有效消費(fèi)群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會(huì)有適宜的消費(fèi)者。不要?jiǎng)虞m就想吸引國(guó)內(nèi)外中高收入群體。

三是有接地氣且可落地的“消費(fèi)鏈”設(shè)計(jì)。

消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)的核心是適合消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成的消費(fèi)時(shí)間鏈。也就是說，如果一個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)為5小時(shí)，那么5小時(shí)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，非常重要。

四是有與資源結(jié)構(gòu)和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

田園綜合體的核心在于“綜合體”，在于三產(chǎn)業(yè)態(tài)的深度融合；若農(nóng)產(chǎn)品收入占比超過總收入的35%，要想盈利都很困難。“田園”是消費(fèi)環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項(xiàng)目中，除了農(nóng)產(chǎn)品直銷外的其他多元商業(yè)業(yè)態(tài)的收入，應(yīng)占到總收入的65%-70%。

總結(jié)：好項(xiàng)目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費(fèi)鏈及休閑產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)間，比整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工期還要長(zhǎng)。現(xiàn)在大家有個(gè)誤區(qū)：沒有把“田園綜合體”當(dāng)做一個(gè)商業(yè)化水準(zhǔn)較高的項(xiàng)目來對(duì)待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設(shè)計(jì)的或者房屋建筑設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)，做一個(gè)很漂亮的東西，結(jié)果做成了一個(gè)個(gè)漂亮的“夾生飯”。